634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili kanunlar, gayrimenkul hukuku temel dayanaklarındandır. Bu hukuk dalının amacı, sektöre yönelik düzenleme getirmek ve olası anlaşmazlıkların çözümünü sağlamaktır.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Gayrimenkul hukuku, medeni hukukun bir alt dalı olan mal hukukunun kapsamındadır. Gayrimenkul hukukuyla ilgili kanunlar, aşağıda sıralanmıştır:
- Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun(Mortgage)
- Türk Medeni Kanunu
- İmar Kanunu
- İskan Kanunu
- Belediye Kanunu
- Büyükşehir Belediyesi Kanunu
- Türk Ticaret Kanunu
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Kamulaştırma Kanunu
- Kadastro Kanunu
- Tapu Kanunu
- Orman Kanunu
- Kooperatifler Kanunu
- Arsa Ofisi Kanunu
- Devlet İhale Kanunu
- Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun
- Yapı Denetimi Hakkında Kanun
- Çevre Kanunu
- Kıyı Kanunu
- Boğaziçi Kanunu
- Vergi Usül Kanunu
- Gelir Vergisi Kanunu
- Katma Değer Vergisi Kanunu
- Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu
- Damga Vergisi Kanunu
- Harçlar Kanunu
- Emlak Vergisi Kanunu
- Borçlar Kanunu
Gayrimenkul hukukuyla alakalı yönetmelikler aşağıda sıralanmıştır:
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hakkında yönetmelik
- BDDK’nın bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmelik
Gayrimenkul hukuku ile ilgili tebliğler de aşağıda sıralanmıştır:
- Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VI, No: 11); (-)
- İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 33);
- Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 34);
- Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek şirketlere ve Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri : VIII, No: 53)
Bu hukuk dalında kişiler, taşınmazları üzerinde tasarruf sahibidirler. Ancak bir takım kurallara da uymalıdırlar. Mesela kira ya da satış sözleşmelerine uymalı, kendi inisiyatiflerine göre haksızlık yapmamalıdırlar. Zaten bu hukuk dalının dayandığı ilgili kanunlar, bu duruma izin vermezler.
Tarla ve arsa gibi taşınmazların satışı, kirası, istimlak edilmesi gibi konular da gayrimenkul hukuku kapsamındadır. Ayrıca taşınmazlarla ilgili anlaşmazlıklar, ilgili kanunlara dayanarak, dava süreçlerinde çözülebilirler.
Gayrimenkul hukuku mevzuatı gereği, kadastro işlemlerinde kişiler mağdur olabilirler. Mesela taşınmazlarının sınırı yanlış belirlenmiş ya da başka birisiyle hissedar yapılmış olabilir. Bu durumda kişiler dava açma hakkına sahiptirler.
Bir diğer konu da izale-i şüyu davalarıdır. Bu tür davalarda aynı taşınmaz üzerinde birden fazla hak sahibi olan kişilerin uyuşmazlığı söz konusudur. Hissedar olanlardan birisi hakkını 3. Kişilere devretmek ister. Ancak diğer ortaklar bunu kabul etmez. Ya da hisse değerinin altında bir bedelle taşınmaz hissesini satın almak isterler. Bu gibi durumlarda hisse sahibi olan kişi mahkemeye başvurarak dava açar. Mahkeme ise hak sahiplerinin hisseleri oranında taşınmazı pay eder ve taşınmazı satarak, hak sahiplerine paralarını verir.
Kamulaştırma davaları, ülkemizde sıklıkla karşılaştığımız davalardandır. Devlet kuruluşları ve kurumları, bireylerin taşınmazlarına kamu yararına el koyarlar. Burada iki sorun söz konusudur. Birey taşınmazının kamulaştırılmasını istemez. Bu durumda kamulaştırmanın iptali davası açar. İkinci sorunda birey taşınmazına biçilen değer az bulur. Bu durumda kamulaştırma davası açarak, rayiç bedeli almaya çalışır.
Ev sahibi ve kiracı bazı nedenlerden dolayı anlaşamayabilir. Mesela ev sahibi haksız yere kirayı artırmak isteyebilir. Kiracı ise ev sahibinin evine zarar verebilir ya da oturduğu yerde huzursuzluk çıkarabilir. Bu gibi durumlarda kiracı ve ev sahibi dava açma hakkına sahiptirler.
Ön alım hakkı, yapılan sözleşme ile taşınmaz üzerinde satın almanın ilk hakkına sahip olmaktır. Taşınmazın sahibi kişi, taşınmazını 3. Kişiye satamaz. İmzaladığı sözleşmeye göre öncelikle sözleşmedeki kişilere taşınmazı satmak zorundadır. Eğer bu duruma aykırı davranırsa, diğer kişiler dava açma hakkına sahiptirler.
Taşınmazlar sıklıkla miras davalarına konu olabilir. Taşınmazların paylaşılmasında ilgili yasalarda açık hüküm olmasına rağmen, haksızlığa uğradığını hisseden taraflar dava açabilirler.
Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku
18 Mart 2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni yabancıların mülk edinmesi kanunu, eskisine oranla birçok değişikliği de beraberinde getirmiştir. Mesela önceki kanunda yabancılar ülkemizde en fazla 25 bin metrekareye kadar taşınmaz sahibi olabiliyorken, yeni yasaya göre 600 bin metrekareye kadar taşınmaz sahibi olabiliyorlar.
Önceki yasaya göre mütekabiliyet, yani karşılık esası varken, yeni yasaya göre Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerdeki vatandaşlar, taşınmaz sahibi olabiliyorlar. Mesela bir Türk vatandaşın, Romanya’da taşınmaz sahibi olabilmesi için, Romanya vatandaşının da eşit derecede ülkemizde taşınmaz sahibi olabilmesi gerekir. Buna mütekabiliyet adı verilir. Ancak yeni yasa da, Roman vatandaşı ülkemizden taşınmaz alabilirken, Türk vatandaşı Romanya’dan taşınmaz alamayabiliyor.
Gayrimenkul hukuku dayanağı olan mevzuat bilgisine, https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2644&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3 bu bağlantıdan ulaşabilirsiniz.
Özdemir Hukuk Bürosu Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetleri Sağlar?
Deneyimli ve uzman gayrimenkul avukatı kadromuzla, taşınmaz alanındaki tüm sorunlarınızın çözümü için yardımcı oluyoruz.
Sizler için verdiğimiz hizmetler aşağıda sıralanmıştır:
- Kamulaştırma ile ilgili karşılaştığınız sorunları çözüyoruz.
- Gayrimenkul hukuku konusunda sizlere danışmanlık hizmeti sağlıyoruz.
- Ev sahibi ile kiracı arasındaki sorunları çözüyoruz. Arabuluculuk başta olmak üzere tüm seçeneklerle sizlere yardımcı oluyoruz.
- Ortaklığın giderilmesi davalarını açıyoruz ve süreci sonuna kadar takip ediyoruz.
- İstinaf ve temyiz süreçlerinde sizlere yardımcı oluyoruz.