5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, kiracının 5 yılını doldurması ile tek başına yeterli bir tahliye nedeni değildir. Kira süresinin 5 yılı doldurmuş olması, ev sahibine tahliye imkanıvermez. Kiracının, bir taşınmazda kesintisiz olarak 5 yıl ya da daha uzun süre ikamet etmesi, kiracının tahliyesini isteyebilmek için tek başına yeterli olarak görülmeyeceği için kira bedelinin piyasa rayici devreye girer. Mevcut kira bedelinin piyasa rayicinin altında ya da üzerinde kalması durumunda taraflar kira bedelinin tespiti davası başvurusunda bulunabilir.Bu dava aracılığı ile kira bedeli hakim tarafından yeniden belirlenebilir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Mümkün Mü?
5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, kiracılar ve ev sahipleri tarafından araştırılan konulardan biridir. 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, süre sebebi ile tek başına mümkün değildir. Kira ilişkisinde 5 yılın dolması ile bu durum, kira tespit davasının açılabileceğini ifade eder. Ancak, somut bir olayda herhangi bir tahliye sebebi halihazırda bulunuyorsa, 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi de mümkün olabilir.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında, kiracı tahliyesini sağlayan qhaller açıkça düzenlenmiştir. Bu durumlardan herhangi birinin söz konusu olması halinde, kiracı tahliyesi mümkün olabilir. Kiracının 5 yılın doldurulmuş olması ise bu tahliye nedenleri kapsamında şart değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen temel birtakım tahliye sebepleri şu şekildedir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi,
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye,
Tadilat Nedeniyle Tahliye,
Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi,
İki Haklı İhtar ile Tahliye,
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye gibi çeşitli tahliye sebepleri bulunur.
Tüm bu durumların söz konusu olması halinde, 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi mümkündür. Somut olaya göre, kiracının ikamet ettiği mülkten çıkarılmasında herhangi bir tahliye nedeninin olup olmadığı doğru tespit edilmeli ve süreç buna uygun şekilde yürütülmelidir. Bu noktada, uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı yardımına başvurabilirsiniz.
5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Bedelini Arttırma Süreci
5 yılını dolduran kiracının tahliyesi, yalnız ikame etme süresine dayanarak mümkün olmasa da kira bedelinin artırılması için tespit davası açılabilir. Normal şartlarda kiracının ikamet ettiği taşınmazın kira bedeline uygulanabilecek artış oranı, TÜFE oranını aşmaz. Ancak, kira ilişkisi 5 yılı doldurursa, ev sahibi kira tespit davası açma hakkına sahip olur.
Kira tespit davasında hakim, emsal kira bedellerini değerlendirir. Aynı zamanda söz konusu durumun şartlarını gözeterek TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirleyebilir. Böylece, emsal değerlerin altında kalan kira bedeli daha yüksek olarak belirlenebilir.
Hakimin belirleyeceği kira bedeli, ev sahibi tarafından kira döneminin başından itibaren geçerli olması talep ediliyor olabilir. Bu durumda sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kira tespit davası açılması gerekir.Bu da kiracıya yazılı ihtar ile bildirilmelidir. İhtar çekilmediyse, belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Kira tespit davası sürecinde hakim, yeni kira bedelini hükmederken çeşitli etkenleri göz önünde bulundurur. Kanunlara dayanan bu etkenler, şu şekildedir.
Emsal kira bedelleri,
Kiralanan mülkün durumu,
TÜFE,
Hakkaniyet gibi etkenlerdir.
Hakim, kira bedeli ile ilgili bir karar verirken, hiçbir sınırlamaya tabi değildir. Belirtilen kriterler ve bilirkişi raporu kapsamında yapacağı muhakeme ile yeni kira bedelini tespit eder.Ancak, yeni kira bedelinin belirlenmesinde ev sahibinin talep ettiği miktarın üzerinde bir rakam belirlenemez. Dava dilekçesinde ev sahibinin talep ettiği yeni kira bedelinin, sonradan değiştirilmesi de mümkün değildir. Bu sebeple, bu davaya dair dilekçe, tüm ihtimaller gözetilerek hazırlanır.
Kira tespit davasında hakimin yeni kira bedelini belirlemesi ile beraber ev sahibi, artık tüm koşullara uygun olan kira bedeli alabilir hale gelir. Bu sebeple, 5 yıllık kiracının tahliyesini gerektirecek bir durum kalmaz. Ancak, bunlardan bağımsız tahliye sebepleri somut olayda bulunuyorsa, ilgili hususlar ileri sürülür ve ev sahibi, kiracısına tahliye davası açabilir.
Kira tespit davası, şartları ve sürecin işleyişi bakımından pek çok teknik detay içerir. Özellikle ihtar ve dava sürelerinin göz önünde bulundurulması son derece önemlidir. Talep edilecek yeni kira bedeli de sonradan değiştirilemez.
Kiracının Tahliyesinde Arabuluculuk Süreci Nedir?
Kiracı tahliyesi sürecine 7445 sayılı Kanun ile bir yenilikler getirilmiştir. Buna göre, açılacak tahliye davaları için arabuluculuk şartı bulunur. Bu kapsamda, dava açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmesi zorunludur. Arabuluculuk şartının sağlanmadan dava açılması durumunda, mahkeme davayı reddeder. Dava süreci kadar arabuluculuk sürecinin de büyük bir titizlikle yürütülmesi oldukça önemlidir. Bu süreçte izlenecek hukuki stratejinin önceden belirlenmesi gerekir. Bu sebeple, sürecin başında bir gayrimenkul avukatına danışmanızda fayda var.
Kiracının Tahliyesi Dava Dilekçesi
Kiracı tahliye dava dilekçesi, özenle ve büyük bir titizlikle doldurulmalıdır. Dava dilekçesinde değinilmeyen tüm hususlar, sonradan ileri sürülemez. Bu sebeple, olayın kapsamı ve koşulları iyi tespit edilmeli ve bunun üzerine detaylı bir dilekçe hazırlanmalıdır. Dilekçeye ek olarak kira sözleşmesi, ihtarname, arabuluculuk tutanağı gibi belgeler de eklenmelidir.
Kiracı tahliyesi dava dilekçesi ile ilgili dikkat edilmesi gereken noktaları araştırmak ve bir dilekçe örneğini incelemek yararlı olabilir.
Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?
Ev sahibinin kiracısına ihtarname çekmesi, kanunda öngörülen usullere ve sürelere uygun olarak noter aracılığı ile gerçekleştirilir. İhtarname çekme sebebine uygun şekilde hazırlanır, kanuni dayanaklar belirtilir ve son kısımda talep edilen husus belirtilir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, ihtarnamenin noter kanalı il çekilmesigerektiğidir. Bu sayede, olası dava süreçlerinde ispat yönünden hiçbir problemle karşılaşılmazve yargılama süresi ciddi olarak kısalır.
Kiracıya ihtarname çekerken dikkat edilmesi gerekenler ve ihtarnamenin nasıl çekilmesi gerektiği gibi sorularınıza gayrimenkul avukatı ile görüşerek cevap alabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tahliyesi Nedir?
Kiracı tahliyesi, kira sözleşmesi ile kiracıya kullanıma verilen gayrimenkulü kullanma ve yararlanma hakkının kiraya verene iadesinin sağlanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sebeplerin vuku bulması durumunda, kiracının tahliyesi sağlanır ve kiraya verilentaşınmaz boşaltılır.
Ev Sahibi Kiracısını Kendim Oturacağım Diye Tahliye Edebilir Mi?
Kiraya veren kendi ihtiyacı sebebi ile kiracısını evden çıkarabilir. Bunun için sulh hukuk mahkemesinde ihtiyaca dayalı tahliye davası açması gerekir. Davada ihtiyacının gerçek ve samimi olduğuna dair ispat gerekir. İhtiyaçtan kaynaklı kiracının tahliye edilmesinden sonra kiraya veren aleyhine 3 yıl boyunca “yeniden kiralama yasağı” söz konusu olur.
Ev Sahibi Kendim Oturacağı İçin Kiracısını Ne Kadar Sürede Çıkarabilir?
İhtiyaç sebebi ile açılan tahliye davalarında ortalama 3 ay içinde mahkeme tarafından kararverilir.
5 Yılı Oturma Süresini Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte kira ilişkisinin 5 yılı aşması önemli değildir. Kira sözleşmesinin 10. yıla kadar kiralayan ev sahibi, sürenin bitimi sebebi ile sözleşmeyi feshedemez.
Kira sözleşmesinin 5. uzama yılının dolmasından sonra kira bedelinin tespiti davası devreye girebilir. Bu durumda ev sahibi, emsal kira bedellerine göre kira talep etme hakkına sahiptir.
Ev Sahibi Kiracısını Zorla Evinden Çıkarabilir Mi?
Ev sahibi, kiracısını zorla evinden çıkarma hakkına sahip değildir. Kiracının tahliyesi için geçerli haller kanunda sınırlandırılmıştır. Kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibi, bu hallerden birine başvurabilir.
