Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim? Sorusu, hisseli tapu devri ile uğraşan birçok kişinin cevabını aradığı sorulardandır. Hisseli tapuda hissedarlardan biri belli şartların varlığı durumunda diğer paydaşların onayı olmaksızın kendi hissesini satabilir. Ancak, gerekli olan şartların gerçekleşmemesine rağmen kendi hissesini satan kişi, şufa davası ile karşılaşabilir.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim, sorusunu yanıtlamadan önce hisseli tapunun ne olduğu ve hisseli tapu çeşitlerinin neler olduğunu öğrenmek gerekir. Türk hukuku, birden çok malikin var olduğu iki tip mülkiyet tipine yer verir. Bunlar; paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde tüm malikler, malın tamamı üzerinde eşit hakka sahiptir. Paylı mülkiyette ise birden çok kişi bir taşınmazın tamamına belli oranlarla sahip olur. Yani, hissedarların mülkiyetin tamamı üzerinde belli payları bulunur ve bu paylar tapu senedinde açıkça belirtilir.
Paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti fark etmeksizin birçok kişinin mülkiyet haklarının belli oranlarda tanımlandığı resmi belge, uygulamada hisseli tapu olarak anılır. Her hissedar, tapuda değiniline hisse oranına göre mülkiyet hakkı sahibidir. Hisseli tapuda, mülk tek bir tapuya işlenmiş olmasa da her hissedarın mülk üzerinde ayrı ayrı hakkı vardır.
Ayrıca hisseli tapuda bulunan menkulün kira ya da ürün gibi belli bir geliri varsa hissedarlar, mülkün gelirinden kendi hisselerine düşen pay kadar gelire sahip olabilir. Buna benzer şekilde, mülkün herhangi bir bakım ve onarım maliyetinde de hissedarlar, kendi hisseleri oranında sorumlu olurlar. Hisseli tapunun ne olduğunu öğrendikten sonra ve belli kavramları tanımladıktan sonra, hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim sorusuna yanıt arayabilirsiniz.
Hisseli Tapuda Hisse Satışı Yapılabilir Mi?
Hisseli tapu üzerinden hisse satışı yapılabilir. Hisseli tapusunu satacak kişi ya da kişiler, gerekli belgeleri hazırladıktan ve tapu dairesine doğru şekilde bu belgeleri sunduktan sonra hisselerini üçüncü bir kişiye satabilirler. Başka bir ifade ile hisseli tapuda kendi hissenizi satabilirsiniz.
Ancak, Türk Hukuku’nda paylı mülkiyet durumu taşıyan bir taşınmazın, paydaşlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satmasında diğer paydaşlara tanınan ön alım hakkı devreye girer.
Hisseli Tapu Dışardan Başka Bir kişiye Satılır Mı?
Hisseli tapuda dışarıdan başka bir kişiye hisse satışı yapılabilir. Türk Medeni Kanunu çerçevesinde hisseli tapuda sahip olduğunuz payı, istediğiniz zaman ve diğer ortakların bilgisi olmaksızın satabilirsiniz. Ancak, bu tip satış işlemlerinde diğer paydaşlara bir hak doğar. Bu hak pay sahiplerinin açabileceği ön alım hakkı (şufa) davasıdır. Satış sırasında ön alım hakkını önlemek önemlidir. Bunun için öncelikle diğer hissedarlara satış teklifinde bulunmanız yararınıza olabilir.
Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı Yani Şufa Hakkı Nedir?
Ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payının bir kısmının ya da tamamının üçüncü bir kişiye satılması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikli olarak satın alma yetkisi veren, kanundan doğan bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinden doğar. Satışın gerçekleşmesi ile kullanılabilir hale gelen şufa hakkı, diğer hissedara öncelik verir. Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim, sorusuna cevap, olumlu olsa da bu satış işleminin ön alım hakkı davası ile diğer hissedarlar tarafından iptali gerçekleştirilebilir.
Ön alım hakkı, kanunlarda Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yer alır. Tarım arazilerinin küçülmesinin önüne geçebilmek ve daha verimli kullanımını sağlamak amacı ile sınırdaş arazi sahiplerine de ön alım hakkı doğar.
Önalım hakkının yalnız paylı taşınmaz olan mülkiyetlerde söz konusu olduğunu ve elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazlarda uygulanamayacağını da belirtmek gerekir. Ayrıca hisseli tapuya konu taşınmazın tümünün tüm paydaşlar tarafından satılması durumunda da önalım hakkı söz konusu değildir. Buradan da anlaşılacağı üzere ön alım hakkının her durumda kullanılabilmesi mümkün değildir. Bu konuda alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile görüşerek, hak kayıplarının önüne geçebilirsiniz.
Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Önlenebilir Mi?
Hisseli tapuda paydaşlar, dava yoluna baş vurmadan önce kendi aralarında taşınmazı paylaşabilir. Hissedarlar, taşınmazın hangi bölümlerinin hangi hissedarın olacağı ile ilgili aralarında anlaşarak hisseleri bölüşebilir. Bu tip taşınmaz kullanımı uygulamada “fiili taksim” yada “rızai taksim” olarak bilinir.
Hisseli tapuda paydaşlar, kendi aralarında paylaşım sağlayabilir. Bu durumda, her bir paydaşın kendine ait kısmını kullanması ve paydaşlardan birinin kullandığı yeri dışardan üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlar ön alım hakkı kapsamında şufa davası açamaz. Bu noktada hisseli tapuda kendi hissenizi satabilmeniz konusunda, Paydaşların rızai taksim sözleşmesi gerçekleştirerek kendi hisselerini satmaları mümkündür denebilir.
Rızai Taksim Sözleşmesi Ne Demek? Nasıl Gerçekleştirilir?
Hisseli tapunun hangi bölümünün hangi hissedara ait olacağını belirlemek için hissedarlar rızai taksim sözleşmesi yapar. Uygulamada ise “fiili taksim sözleşmesi” ya da “rızai taksim sözleşmesi” olarak ifade edilir. Rızai taksim sözleşmesinde, gerekli olan belgeler ise şu şekildedir.
Taşınmaza Ait Hisseli Tapu: Hissedarların hisselerinin belirlendiği tapu belgesi.
Kimlik Fotokopisi: Hisseli tapu sahiplerinin kimlik bilgileri,
Hissedarların Fotoğrafları: Her hissedarın güncel fotoğrafı hazır bulundurulmalıdır.
Bu belgelerin tamamlanması sonrası, tapu siciline yapılacak tescil işlemi ile rızai taksim sözleşmesi gerçekleştirilir. Fiili taksim sonrası, hisseli tapuda kendi hissenizi satıp satamayacağınızı sorulamadan, hissenizi üçüncü bir kişiye satabilirsiniz.
Hisseli Tapu Diğer Paylardan Nasıl Ayrılır?
Hisseli tapuda hissedarlardan biri ya da bir birden fazlası, taşınmaz üzerinde satış gerçekleştirmek isterse diğer hissedarlar buna onay vermeyebilir. Bu durumda hissedarlar ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu davası) davası açabilir. Hisseli tapuda kendi hissenizi satıp satamayacağınız ile ilgili bir sorun ile karşı karşıya kalan kişiler, ön alım hakkı davası ile karşılaşmadan önce izale-i şuyu davası açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli Tapu Üzerinden Kendi Hissemi Nasıl Satarım?
Hisseli tapunun dışardan üçüncü bir kişiye satılabilmesi için hisseli taşınmazlarda her bir hissedarın diğer hissedarların rızasının alınması gerekir. Taşınmazın tüm sahipleri, bir hissenin dışardan bir kişiye satılmasını onaylamak zorundadır. Ayrıca, bu satış işlemi noter aracılığı ile gerçekleştirilebilir.
Hisseli Tapuda Hisse Sahibi Hissesini Satabilir Mi?
Hisseli tapuda hisse satışı yapılabilir. Hisseli tapu satışı yapmak isteyen hissedar, istenen belgeleri hazırladığında ve bu belgeleri tapu dairesine doğru bir şekilde sunduğunda hisselerini satabilir.
Ortak Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Hisseli taşınmazın tüm hisseleri beraber satılabilir. Hisse sahiplerinin, gayrimenkulün satışında ortak karar vermek ve satış için tapuda hazır bulunmalıdır. Tüm hisse sahiplerini temsilen bir avukata vekalet verilerek de tapu devri yapılabilir.
Hisseli Tapu Şahsi Tapuya Çevrilebilir Mi?
Hisseli tapudan müstakil tapuya geçiş yapmak için tüm hissedarların onayına başvurulur. Hissedarlar arasında herhangi bir anlaşmazlık olmadığında ve herkes bölünme işlemine onay verdiğinde şahsi tapuya dönüştürülebilir. Eğer hissedarlar arasında anlaşmazlık söz konusu ise bu süreç mahkeme yolu ile çözülebilir.
Hisseli Tapu Üzerinden Kendi Hissemi Satmak İçin Avukat Şart Mı?
Hisseli tapu üzerinden kendi hissenizi satmak için avukat şart değil ancak, herhangi bir hak kaybının önüne geçmek için bir gayrimenkul hukuku avukatı ile görüşülebilir.
